Déboires et succès de l’immobilier français

Le phénomène est bien connu : depuis maintenant 20 ans, les prix de l’immobilier français ne cessent de s’envoler dans les grandes villes. Ceci à tel point que l’investissement immobilier s’est révélé bien plus prolifique que les investissements dans le CAC 40, avec une progression marquée de 153% contre 14% entre 1999 et fin 2018.

Les cycles de l’immobilier français depuis 1980

S’il est établi que l’immobilier a globalement progressé, son histoire n’est pas exempte de crises. Les crises de 1990 et 2007 ont d’ailleurs particulièrement marqué les esprits, aussi bien par leurs conséquences sur l’économie française que par leurs similitudes dans leurs déclenchements. 

En 1989, l’immobilier est au beau fixe avec une augmentation de l’indice immobilier de 85% entre 1985 et 1989. Toutefois, cette belle progression cache en vérité un évident décalage avec la réalité. En effet, il y a corrélation négative entre la demande locative – c’est-à-dire les prix des loyers – et les prix des habitations. Alors que les prix augmentent de près de 85% en 5 ans à Paris, les loyers ne varient que de très peu. Cet écart ne pouvait être que synonyme d’une bulle qui éclata à la suite de la crise économique des années 1990. La contraction économique et la hausse du chômage entraînèrent une forte baisse de la demande en immobilier : c’est le krach.

Les années 2000 observent une importante hausse de l’indice immobilier avec des prix augmentant de 155% sur le territoire national entre 1997 et 2007 selon BNP Paribas. On observe, de la même manière qu’en 1990, une corrélation négative entre la demande locative et les prix. On note aussi durant cette période, un certain laxisme de la part des banques dans l’octroi des crédits. Or août 2007 marque les prémices de l’effroyable crise des subprimes : le 9 août la BNP gèle les retraits de ses clients de trois de ses fonds d’investissement, reconnaissant que ses actifs ne sont plus valorisables. Dès lors, les banques renforcent leurs exigences pour l’octroi de prêts, le courtier en ligne Meilleurtaux.com constatait un triplement du taux de refus de crédits entre janvier 2008 et janvier 2007. Les prix commencent donc progressivement à chuter et la crise de 2008 vient amplifier le phénomène, les volumes de vente du neuf baissent de 30% rien qu’au premier semestre de 2008.

A partir de 2016, les prix reviennent à leurs plus hauts historiques et continuent d’augmenter.

L’attractivité de l’actif immobilier

L’actif immobilier est particulièrement apprécié des français, il s’agit d’ailleurs de leur investissement préféré. Mais étudions les raisons de cette idylle.

Tout d’abord il est clair que posséder un toit est une nécessité, dès lors l’investissement semble assez évident. De plus, la pierre est un bien physique qui ne nécessite aucune capacité d’abstraction ce qui rend l’actif immobilier accessible à tous. A cela s’ajoute l’affect que l’on peut porter à la maison dans laquelle on vit qui biaise notre capacité à juger de sa valeur.

On note ainsi un réel biais cognitif concernant l’actif immobilier considéré comme plus réel et plus utile qu’un autre actif.

L’immobilier aujourd’hui

Les chiffres de l’immobilier sont éloquents quand il s’agit de démontrer l’attachement des Français à la pierre. Avec près de 58% des Français propriétaires en 2019, le marché français représente 970 000 transactions par an. Les prix n’ont jamais été aussi hauts au mètre carré avec une moyenne de 3500 euros atteints en octobre 2019. Ce record se veut en lien avec un autre record : celui des taux bas.

En effet, cette hausse des prix implique une hausse de la demande qui s’explique par des taux de crédits immobilier toujours plus bas. Lorsque début 2019 la moyenne de ces taux s’élevait à 1,45%, elle n’était plus qu’à 1,12% en novembre. Cette situation encourage donc les Français à concrétiser leur projet immobilier.

Le cas parisien reste le plus impressionnant avec les 10 000 euros au mètre carré atteints dans la plupart des arrondissements. Selon le Barnes City Index de 2019, la ville de Paris fait partie des 3 villes les plus plébiscitées à l’achat par les multimillionnaires, elle profite aussi de l’effet Brexit qui plombe le marché de l’immobilier de luxe Londonien. Il n’est donc pas étonnant de voir les prix grimper de manière ubuesque sous l’impulsion de cette riche population, comme on peut le constater ci-dessous.

Gabriel Peris

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